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- 诗西行Lv.13楼主+关注
- 12-19 19:00 来自海南 海口
一、物业公司公开历年小区经营账目
物业公司的观点。“包干制下物业整体经营收入账目业主无权查看，不能公开。”《民法典》第 943 条没有规定公开收费总额。
物管会主张的法律依据。《民法典》第 943 条："物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”收费总额是“履行情况”的核心信息和关键内容，是业主掌握整体收支规模、监督收费合规性的基础，是保障业主知情权的核心。包干制不免除物业公司公开物业费收取总额的法定义务，仅收支明细
附件：《〈万泉源居前期物业服务合同〉服务内容、收费、包干制部分》（原文）
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位（承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等）的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备（给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、壁垒设施等）的运行、维修、养护和管理；
3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理；
9、法规政策规定的其他管理事项。
第五条 本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
生活用房：1.8元/月.平方米；
商业用房：2.5元/月.平方米
物业服务费主要用于以下开支：
⑴管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
⑵物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
⑶物业管理区域清洁卫生费用；
⑷物业管理区域绿化养护费用；
⑸物业管理区秩序维护费用；
⑹办公费用
⑺物业管理企业固定资产折旧；
⑻物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；
⑼法定税费
⑽物业管理企业的利润。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
可因包干制特性不强制公开。
具体诉求：公开历年小区收费总额、收费项目、收费标准、履行情况。
二、物业公司公开历年小区公共部分收益情况，并把结余归还业主
物业公司的观点。物业公司以《前期物业合同》约定小区经营收入收支实行盈亏包干制为由，主张小区公共部分收益归物业公司所有。
物管会主张的法律依据。《民法典》第二百八十二条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”包干制与公共收益的性质不同：包干制是物业费的一种收支方式，物业公司按约定收取物业费后，自负盈亏，负责小区物业服务的各项开支。而小区公共部分收益是利用业主共有部分经营产生的，其性质属于全体业主的共有财产，与物业费性质完全不同。即使《前期物业合同》约定了小区公共部分收支实行物业公司盈亏包干制，该约定也因违反法律强制性规定而无效。
具体诉求：
1.公开历年小区公共部分收益情况，并把结余归还业主。
2.在小区正门设置公共公示牌公开公共收益情况。
三、取消公摊水电费等重复收费，并把以前历年的重复收费归还给全体业主
物业公司的观点。《民法典》第二百八十三条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”意思是本小区属于“没有约定或者约定不明确的”，所以在物业费之外另行收取公摊水电费等。
物管会主张的法律依据。《民法典》第二百八十三条（如上）和《海南经济特区物业管理条例》第四十六条：“共有部分使用的水电费用，可以纳入物业服务费用统一收取，也可以由业主根据实际消费分摊，具体由业主和物业服务人协商确定。”本小区共有部分使用的水电费用等已经由业主和物业服务人协商确定，就是本小区业主和物业公司唯一签订过的至今仍具有法律效力的《万泉源居前期物业合同》。
该合同关于物业服务收费只有物业费1项，其中包括共用部位和设施设备的水电费、清洁卫生费、绿化费、秩序维护费等。所以物业公司在物业服务费之外另行收取公摊水电费电梯费等，属于重复收费。该合同第二条物业管理服务的内容1-6项明确包括公共部位服务，该合同第五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费主要用于以下开支的⑵-⑸项明确包括公共部位物业服务费开支，物业公司辩称本小区公摊水电费等属于“没有约定或者约定不明确的”不符合事实（见附件《〈万泉源居前期物业服务合同〉服务内容、收费、包干制部分》）。
具体诉求：
1.自2026年1月1日起，万泉源居小区全体业主的生活用房的物业服务收费，继续按照1.5元/平方米?月的标准缴纳，代市里收取的垃圾清运费继续按原标准缴纳，此外不再缴纳其他任何物业服务相关费用。
2.将历年收取的除了1.5元物业费和代市里收取的垃圾清运费以外的公摊水电费等重复收费，按实际发生数额分别归还给各户业主。
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物业公司的观点。“包干制下物业整体经营收入账目业主无权查看，不能公开。”《民法典》第 943 条没有规定公开收费总额。
物管会主张的法律依据。《民法典》第 943 条："物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”收费总额是“履行情况”的核心信息和关键内容，是业主掌握整体收支规模、监督收费合规性的基础，是保障业主知情权的核心。包干制不免除物业公司公开物业费收取总额的法定义务，仅收支明细
附件：《〈万泉源居前期物业服务合同〉服务内容、收费、包干制部分》（原文）
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位（承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等）的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备（给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、壁垒设施等）的运行、维修、养护和管理；
3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理；
9、法规政策规定的其他管理事项。
第五条 本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
生活用房：1.8元/月.平方米；
商业用房：2.5元/月.平方米
物业服务费主要用于以下开支：
⑴管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
⑵物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
⑶物业管理区域清洁卫生费用；
⑷物业管理区域绿化养护费用；
⑸物业管理区秩序维护费用；
⑹办公费用
⑺物业管理企业固定资产折旧；
⑻物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；
⑼法定税费
⑽物业管理企业的利润。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
可因包干制特性不强制公开。
具体诉求：公开历年小区收费总额、收费项目、收费标准、履行情况。
二、物业公司公开历年小区公共部分收益情况，并把结余归还业主
物业公司的观点。物业公司以《前期物业合同》约定小区经营收入收支实行盈亏包干制为由，主张小区公共部分收益归物业公司所有。
物管会主张的法律依据。《民法典》第二百八十二条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”包干制与公共收益的性质不同：包干制是物业费的一种收支方式，物业公司按约定收取物业费后，自负盈亏，负责小区物业服务的各项开支。而小区公共部分收益是利用业主共有部分经营产生的，其性质属于全体业主的共有财产，与物业费性质完全不同。即使《前期物业合同》约定了小区公共部分收支实行物业公司盈亏包干制，该约定也因违反法律强制性规定而无效。
具体诉求：
1.公开历年小区公共部分收益情况，并把结余归还业主。
2.在小区正门设置公共公示牌公开公共收益情况。
三、取消公摊水电费等重复收费，并把以前历年的重复收费归还给全体业主
物业公司的观点。《民法典》第二百八十三条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”意思是本小区属于“没有约定或者约定不明确的”，所以在物业费之外另行收取公摊水电费等。
物管会主张的法律依据。《民法典》第二百八十三条（如上）和《海南经济特区物业管理条例》第四十六条：“共有部分使用的水电费用，可以纳入物业服务费用统一收取，也可以由业主根据实际消费分摊，具体由业主和物业服务人协商确定。”本小区共有部分使用的水电费用等已经由业主和物业服务人协商确定，就是本小区业主和物业公司唯一签订过的至今仍具有法律效力的《万泉源居前期物业合同》。
该合同关于物业服务收费只有物业费1项，其中包括共用部位和设施设备的水电费、清洁卫生费、绿化费、秩序维护费等。所以物业公司在物业服务费之外另行收取公摊水电费电梯费等，属于重复收费。该合同第二条物业管理服务的内容1-6项明确包括公共部位服务，该合同第五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费主要用于以下开支的⑵-⑸项明确包括公共部位物业服务费开支，物业公司辩称本小区公摊水电费等属于“没有约定或者约定不明确的”不符合事实（见附件《〈万泉源居前期物业服务合同〉服务内容、收费、包干制部分》）。
具体诉求：
1.自2026年1月1日起，万泉源居小区全体业主的生活用房的物业服务收费，继续按照1.5元/平方米?月的标准缴纳，代市里收取的垃圾清运费继续按原标准缴纳，此外不再缴纳其他任何物业服务相关费用。
2.将历年收取的除了1.5元物业费和代市里收取的垃圾清运费以外的公摊水电费等重复收费，按实际发生数额分别归还给各户业主。
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